Ситуация на рынке недвижимости России продолжает эволюционировать, и одним из наиболее заметных трендов последних лет стало использование рассрочки как метода оплаты жилья. В связи с этим Центральный банк России выпустил рекомендации для банков, касающиеся оценки рисков проектов жилищного строительства, в которых значительная доля жилья продается через рассрочку от застройщика. Эти меры призваны уменьшить риски, как для потребителей, так и для банковской системы в целом.

На данный момент рассрочка стала одним из основных способов оплаты на первичном рынке жилья. Согласно опросу крупнейших застройщиков, в первом квартале 2025 года доля рассрочки в сделках по продаже жилья составила около 40%, что значительно выше показателей предыдущих лет, когда этот показатель не превышал 10-20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке уже достиг 1 триллиона рублей, что говорит о масштабах этого финансового инструмента. Однако такая тенденция вызывает определенные опасения у регуляторов, поскольку она сопряжена с рядом рисков.

Одной из главных проблем, на которую обращает внимание Центробанк, является отсутствие у застройщиков достаточной оценки платежеспособности покупателей, приобретающих жилье в рассрочку. Это создает угрозу повышения уровня закредитованности граждан, поскольку покупатели могут столкнуться с отказами в ипотечном кредитовании или проблемами с обслуживанием своих задолженностей. При этом застройщики, предоставляя рассрочку, могут искусственно завышать стоимость жилья, что в будущем приведет к финансовым потерям для граждан, если им придется продавать недвижимость на вторичном рынке.

Кроме того, покупатели жилья в рассрочку находятся в менее защищенном положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. В отличие от ипотечных заемщиков, которые могут воспользоваться кредитными каникулами или государственной поддержкой для погашения части задолженности, покупатели рассрочки лишены таких возможностей. Это создаёт дополнительные риски для потребителей.

Однако риски связаны не только с покупателями жилья. Есть также серьезные угрозы для застройщиков и банковской системы. Если покупатель откажется от договора рассрочки или не сможет погасить задолженность, это создаст проблемы для всех участников процесса. Кроме того, если большая часть сделок на первичном рынке осуществляется через рассрочку, это может негативно отразиться на финансовой устойчивости самого строительного проекта и застройщика.

С целью минимизации этих рисков, Центральный банк России предложил несколько ключевых рекомендаций для банков, занимающихся кредитованием и оценкой рисков в таких проектах. Во-первых, банки должны тщательно анализировать информацию о договорах рассрочки, заключенных застройщиками. Это включает в себя как сумму предполагаемых поступлений, так и данные о просроченной задолженности и графиках погашения рассрочек. Банки должны запрашивать у застройщиков информацию о первоначальных взносах физических лиц, объемах просроченных платежей, а также анализировать, насколько вероятно, что заемщик, который приобрел жилье в рассрочку, сможет погасить свою задолженность по ипотечному кредиту, если он решит оформить его позже.

Кроме того, в рамках этих рекомендаций банки должны учитывать риски, связанные с продажей жилья в рассрочку, при формировании резервов на возможные потери по кредитам. ЦБ предложил рассматривать такие продажи как негативный фактор, который снижает финансовую устойчивость инвестиционного проекта. В случае, если доля рассрочек в проекте становится значительной, банки должны снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика, что в свою очередь повлияет на качество ссуды и общие риски.

В ближайшее время ЦБ также намерен разработать нормативный акт, который установит особые правила для формирования резервов по кредитам, предоставленным на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, с учетом рисков, связанных с продажей жилья в рассрочку. Этот документ, как ожидается, будет принят в текущем году, что позволит еще больше укрепить систему и снизить риски для участников строительного рынка.

Одним из важных аспектов, на котором акцентирует внимание Центробанк, является необходимость контроля за движением средств на эскроу-счетах. Согласно новым рекомендациям, банки обязаны ежемесячно проверять сумму средств, поступающих на такие счета, чтобы избежать недобросовестных схем, при которых деньги покупателей идут мимо таких счетов и не учитываются должным образом. Это касается и случаев, когда покупатели выплачивают долг по рассрочке. Таким образом, контроль за использованием средств на эскроу-счетах становится одним из важнейших элементов в системе управления рисками.

Принятие этих рекомендаций и будущих нормативных актов должно способствовать улучшению общей финансовой устойчивости строительного сектора, а также обеспечить большую защиту прав потребителей на рынке недвижимости. Центральный банк России продолжает следить за развитием ситуации в этой области и готов в случае необходимости принимать дополнительные меры для регулирования рисков, связанных с рассрочками и проектами жилищного строительства.

Для банков эти рекомендации стали важным шагом в рамках новой практики оценки рисков, а также в обеспечении большей прозрачности и безопасности для клиентов. В свою очередь, покупатели жилья в рассрочку могут надеяться на улучшение своей финансовой защищенности, если подобные меры будут эффективно внедрены на практике.